Contrats d'exploitation (P1 à P4, intéressement, CPE)

Un maître d'ouvrage qui confie sa chaufferie à un exploitant n'achète pas des heures de technicien : il achète un partage de risques. Qui paie quand l'hiver est froid, quand une pompe dérive, quand le personnel monte la consigne ? Ce chapitre suit le plateau de bureaux du cours sur trois ans de relevés : une année de référence, une dérive au 1^er février de l'an 2, une correction et un optimiseur de relance au 1^er janvier de l'an 3. Selon le contrat, la même dérive coûte 186 € au maître d'ouvrage, 54 € à l'exploitant, ou disparaît dans les 786 € que l'hiver doux rapporte à l'exploitant au forfait. Tous les nombres viennent du modèle du cours.

75.1 Ce qu'achète le maître d'ouvrage : P1, P2, P3, P4

La profession découpe un contrat d'exploitation en quatre postes. Ce découpage est un usage, pas une obligation réglementaire, mais la plupart des cahiers des charges le reprennent.

P1, l'énergie

La fourniture du combustible ou de la chaleur, achetée par l'exploitant et refacturée, ou achetée directement par le maître d'ouvrage. C'est le poste où se joue la performance.

P2, la conduite et le petit entretien

La conduite au quotidien (chapitre 70), les relevés, les réglages, l'entretien courant et les dépannages, les petites fournitures et les contrôles réglementaires.

P3, le gros entretien et le renouvellement

Le remplacement des matériels usés ou en panne, à l'identique ou par l'équivalent. Quand il couvre tout le matériel, sans plafond par intervention, on parle de garantie totale. L'exploitant lisse alors sur la durée du contrat une dépense aléatoire (chapitres 71 et 78).

P4, le financement

Le remboursement d'un investissement avancé par l'exploitant, en annuités, par exemple un matériel qui produit des économies.

a = C · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

Pour le plateau de 2 160 m², avec les prix d'exemple du socle du cours, l'an 1 coûte 5 561 € de P1 pour 57 187 kWh PCS relevés, abonnement compris, 9 000 € de P2 et 4 500 € de P3, soit 19 061 € HT. Le P1 n'en fait que 29,2 %. Un optimiseur de 6 000 € financé sur 15 ans à 4 % coûte 539,6 € par an de P4. L'électricité, 25 162 € la même année, reste ici hors du contrat. Ces prix sont des exemples, du même ordre que les prix moyens publiés par Eurostat pour les clients non résidentiels français au premier semestre 2026. Le P1 pèse peu face au P2, mais c'est sur lui que l'exploitant gagne ou perd, selon la façon dont le contrat lui attribue les écarts.

75.2 Les marchés usuels et ce qui fait leur risque

Trois causes font varier la consommation d'une année à l'autre. Le climat, que personne ne maîtrise. Le rendement de l'installation, qui dépend des réglages et de l'entretien, donc de l'exploitant. L'usage : consigne, horaires, occupation, surface, qui dépendent du maître d'ouvrage et des occupants. Un type de marché est d'abord une façon de répartir ces trois risques. La profession en France désigne par des sigles les formules usuelles, dont un guide public de l'Observatoire économique de l'achat public (2007) donne la liste.

• Forfait (MF). L'exploitant fournit le chauffage pour un prix annuel fixe. Il porte le climat, le rendement et une part de l'usage.
• Température (MT). Le prix forfaitaire est corrigé chaque année des degrés-jours. Le climat revient au maître d'ouvrage ; le rendement reste à l'exploitant.
• Comptage. Le maître d'ouvrage paie l'énergie comptée, au prix convenu ; l'exploitant est payé pour la conduite. Si l'on compte le combustible (formule dite combustible et prestation, CP), le maître d'ouvrage porte les trois risques. Si l'on compte la chaleur livrée (MC), le rendement reste à l'exploitant.
• Prestation forfaitaire (PF). L'exploitant n'assure que la conduite, à prix fixe ; le maître d'ouvrage achète lui-même l'énergie et porte, pour elle, les trois risques, comme au comptage du combustible.
• Avec intéressement (par exemple PFI, prestation forfaitaire avec intéressement). À la température, au comptage ou à la prestation peut s'ajouter un partage des écarts à une quantité de référence corrigée du climat : le rendement redevient en partie l'affaire de l'exploitant.

Dans la figure et les exemples, « comptage » désigne le comptage du combustible. Le plateau montre ce que ces risques pèsent. À l'an 2, l'hiver est doux (1 149 degrés-jours base 15 °C contre 1 436 à l'an 1), et la dérive coûte 2 171 kWh PCS sur onze mois, 185 € au prix d'exemple de 0,085 €/kWh. Au forfait, l'exploitant reçoit le prix de 57 187 kWh mais n'achète que 47 935 kWh : il gagne 786 €, dérive comprise. À l'an 3, l'hiver est froid (1 704 degrés-jours) : malgré l'optimiseur, il consomme 1 422 kWh de plus que le forfait et perd 121 €. Le résultat du forfait dépend plus de la météo que du travail de l'exploitant.

Le comptage de chaleur partage autrement : le maître d'ouvrage paie les kWh livrés aux circuits, et l'exploitant achète le gaz. À l'an 2, la chaleur livrée reste de 43 828 kWh, avec ou sans dérive ; seul le rendement saisonnier sur PCS change, 92,1 % au lieu de 96,5 %. Les 2 171 kWh perdus, 185 €, restent chez l'exploitant. Ce marché demande un compteur d'énergie thermique fiable, entretenu et relevé par les deux parties.

75.3 La quantité de référence et la correction climatique

Tout contrat qui partage des écarts repose sur une quantité de référence, souvent notée NB : la consommation attendue d'une année donnée, pour un usage donné, sur une installation bien réglée. Chaque année, on la corrige du climat observé :

Q_c = NB · DJ_année / DJ_référence

Cette correction proportionnelle n'est légitime que si la consommation est proportionnelle aux degrés-jours, à la bonne base, ce que montre la droite des consommations mensuelles du chapitre 74. Pour le plateau à l'an 1 : gaz = −28 + 40,05 · DJ₁₅ par mois, avec R² = 0,9995. Sur douze mois, l'ordonnée à l'origine ne pèse que −334 kWh, soit −0,58 % de NB : la droite passe presque par l'origine, et la proportion suffit. La base est 15 °C parce que les apports internes des bureaux chauffés à 20 °C couvrent les cinq premiers kelvins. Une installation qui produit aussi l'eau chaude sanitaire aurait une ordonnée nettement positive : il faudrait corriger seulement la part chauffage.

Pour le plateau, NB vaut 57 187 kWh PCS, relevés l'an 1 pour 1 436 DJ₁₅. La référence corrigée vaut 45 743 kWh à l'an 2 et 67 837 kWh à l'an 3. La correction vaut −20,0 % à l'an 2 et +18,6 % à l'an 3 : environ quatre fois l'excès annuel de 4,78 % dû à la dérive qu'on cherche à voir.

75.4 L'intéressement : référence, franchise, partage

L'intéressement compare chaque année la consommation relevée Q_r à la référence corrigée Q_c. Une franchise f laisse sans effet les petits écarts ; au-delà, l'exploitant reçoit une part s de l'économie, ou paie la même part de l'excès, valorisée au prix p de l'énergie :

E = Q_r − Q_c I = ± s · max(0 ; |E| − f · Q_c) · p (+ si E < 0 : l'exploitant reçoit ; − si E > 0 : il paie) le maître d'ouvrage paie Q_r · p + I

Les marchés de 75.2 en sont des cas particuliers. Le forfait : référence NB sans correction, s = 1, f = 0. La température : Q_c, s = 1, f = 0. Le comptage : s = 0. L'exemple du cours prend s = 50 % et f = 2 %, valeurs d'exemple.

La franchise ne sert pas à faire un cadeau à l'exploitant : elle couvre l'incertitude de la mesure. Les relevés mensuels du socle portent un bruit de 2 % chacun. Sur douze mois, l'erreur du total annuel tombe à 0,80 %, et celle de l'écart entre deux années à 1,12 ou 1,13 %. Un tirage de 2 000 jeux de relevés, avec un générateur à graine fixe, donne 1,09 et 1,10 %. Une franchise de 2 % vaut donc à peu près deux écarts types : en dessous, un écart ne prouve rien.

Exemple 1 : la dérive de l'an 2, selon le contrat

1. Le relevé de l'an 2 donne 47 935 kWh PCS pour une référence corrigée de 45 743 kWh. L'écart, +2 192 kWh, soit +4,79 %, retrouve l'excès vrai de l'année, +4,78 %.
2. Au comptage, le maître d'ouvrage paie tout : 186 € de plus que la référence. L'exploitant n'est pas concerné.
3. Avec intéressement : la franchise couvre 2 % de 45 743, soit 915 kWh ; restent 1 278 kWh hors franchise. L'exploitant en paie la moitié, 639 kWh, soit 54 € ; le maître d'ouvrage supporte 132 €.
4. Au marché à température, l'exploitant paie seul l'écart : 186 €, presque exactement le coût vrai de la dérive, 185 €.
5. Au forfait, l'hiver doux lui rapporte 786 €, et la dérive passe inaperçue.

Exemple 2 : l'économie de l'an 3

1. La dérive est corrigée et l'optimiseur posé au 1^er janvier. Relevé 58 609 kWh PCS, référence corrigée 67 837 kWh : écart −9 228 kWh, −13,60 %, pour une économie vraie de 13,26 %.
2. Hors franchise : 9 228 − 1 357 = 7 871 kWh. L'exploitant en reçoit la moitié, 3 935 kWh, soit 335 €.
3. Le maître d'ouvrage garde 450 €. Les deux parts font 784 €, la valeur des 9 228 kWh au prix d'exemple.
4. Si le maître d'ouvrage a payé l'optimiseur, 6 000 €, le contrat doit revoir la référence par avenant. Sinon, l'exploitant touche chaque année une part d'une économie qu'il n'a pas financée.

Sur la balance de la figure 75.1, le plateau de gauche porte la référence corrigée, celui de droite le relevé, un jeton pour 2 500 kWh. L'aiguille du cadran lit l'écart en pour cent, la zone grise la franchise. Les caisses affichent ce que chacun gagne ou perd par rapport à la référence. Le calcul de la page refait celui du modèle du cours et il est contrôlé sur 240 points. La visite automatique reprend dix secondes après la dernière action.

75.5 Le contrat mal écrit

Exemple 3 : la même formule sans correction climatique

1. Le contrat fixe NB = 57 187 kWh sans la corriger. À l'an 3, plus froid, la vraie référence aurait été 67 837 kWh : l'erreur de référence vaut 10 650 kWh, soit 905 €.
2. Le relevé, 58 609 kWh, paraît alors dépasser la référence de 1 422 kWh (+2,49 %). Hors franchise, 278 kWh : l'exploitant paie 12 € l'année même où il a économisé 13 %. Bien écrit, le contrat lui donnait 335 €.
3. À l'an 2, plus doux, l'erreur joue dans l'autre sens : −11 444 kWh, soit −973 €. La dérive se lit comme une économie de 16,18 %, et l'exploitant reçoit 345 € au lieu de payer 54 €.
4. Corriger avec la mauvaise base trompe aussi. Avec les DJU base 18 °C, la référence de l'an 2 monte à 48 980 kWh : la dérive devient une économie de 2,13 %, et l'exploitant touche 3 €. À l'an 3, sa part tombe à 211 €. Les degrés-jours base 18 °C varient moins d'une année à l'autre que le besoin réel d'un bâtiment à forts apports internes.

Le même piège attend tout usage qui change. Si le maître d'ouvrage occupe 10 % de bureaux en plus sans revoir la référence, la chaleur des bureaux augmente d'autant. Ils représentent 90,5 % de la chaleur du plateau : à rendement égal, le gaz monte de 9,1 %, soit 5 176 kWh, et l'exploitant intéressé paie 171 € pour une décision qui n'est pas la sienne. Pour un contrat de performance énergétique, l'annexe XV de la directive (UE) 2023/1791 demande d'ailleurs de prévoir la marche à suivre quand changent les prix de l'énergie ou l'intensité d'utilisation.

75.6 Qui a intérêt à économiser

Un exploitant payé au forfait pour la seule conduite, l'énergie restant au compteur du maître d'ouvrage, n'a aucun intérêt à économiser. Dans le modèle, au comptage, sa part vaut zéro les trois années : corriger la dérive lui coûte du temps et ne lui rapporte rien. L'intéressement lui donne un intérêt de signe constant : chaque kWh au-delà de la franchise lui rapporte ou lui coûte s · p, ici 0,0425 €.

Toute incitation à économiser est aussi une incitation à chauffer moins. Tenir les bureaux un kelvin plus bas pendant tout l'an 1 réduit la chaleur des bureaux de 7 273 kWh, soit 13,3 % de celle du plateau, et le gaz de 7 553 kWh PCS. Au marché à température, cela fait 642 € par an pour l'exploitant ; avec intéressement, 272 €. Cette sensibilité est forte, car le besoin ne compte que les kelvins de température extérieure sous 15 °C : un kelvin de consigne en représente une grande part. C'est pourquoi un contrat qui récompense l'économie doit garantir et mesurer des températures.

Sensibilité au partage et à la franchise. Ce que reçoit l'exploitant, en euros, à l'an 2 puis à l'an 3 (an 2/an 3), selon la franchise f et la part s :

Avec 5 % de franchise, la dérive de l'an 2 ne coûte plus rien à l'exploitant : la franchise doit rester proche de l'incertitude de mesure, pas au-dessus. Une part élevée motive davantage, mais elle reporte sur l'exploitant les erreurs de la référence ; une part faible protège ses comptes et l'incite peu. Les montants sont proportionnels au prix de l'énergie : à prix double, ils doublent.

75.7 Le contrat de performance énergétique

La directive (UE) 2023/1791 relative à l'efficacité énergétique (refonte, version consolidée du 5 août 2026 lue sur EUR-Lex) définit le contrat de performance énergétique à son article 2, point 33. Il s'agit d'un accord entre un bénéficiaire et le fournisseur d'une mesure d'efficacité énergétique, vérifiée et suivie pendant toute la durée du contrat. Les travaux, fournitures ou services y sont rémunérés selon un niveau d'amélioration fixé au contrat ou un autre critère de performance convenu, par exemple des économies financières. La définition reprend celle de la directive 2012/27/UE (article 2, point 27), abrogée. L'article 29, paragraphe 4, demande aux États membres d'encourager ces contrats pour rénover les grands bâtiments des organismes publics, et de les garantir quand c'est techniquement et économiquement réalisable ; pour un bâtiment non résidentiel de plus de 750 m² de surface utile, l'organisme public doit en évaluer la faisabilité. L'annexe XV liste les éléments minimaux du contrat : économies garanties, dates de référence, mesure et vérification, partage des économies, sanctions.

En droit français, l'acheteur public dispose du marché global de performance (code de la commande publique, articles L2171-1 et L2171-3, en vigueur depuis le 1^er avril 2019). Ce marché associe l'exploitation ou la maintenance à la réalisation de prestations, avec des objectifs chiffrés et des engagements de performance mesurables, par exemple en efficacité énergétique. L'article R2171-2 impose des prix séparés pour la réalisation et pour l'exploitation ou la maintenance, et lie la rémunération de ces dernières à l'atteinte des engagements. La mesure et la vérification des économies sont le sujet du chapitre 76, la décision d'investir celui du chapitre 77.

Exemple 4 : l'optimiseur du plateau en CPE

1. L'exploitant finance l'optimiseur, 6 000 €, et se le fait rembourser en P4 : 539,6 € par an sur 15 ans à 4 %.
2. En année normale, l'optimiseur économise 8 078 kWh PCS sur 56 403, soit 14,32 % et 687 € par an. L'exploitant garantit 10 %, sous l'économie attendue moins deux écarts types de mesure.
3. À l'an 3, la mesure donne 9 228 kWh, soit 13,60 % de la référence corrigée. La garantie porte sur 6 784 kWh ; les 2 444 kWh au-delà se partagent à 50 % : 104 € pour l'exploitant.
4. Le maître d'ouvrage économise 680 € et paie 539,6 € d'annuité : il gagne 141 € dès la première année, sans avoir avancé l'investissement.
5. Si la mesure n'avait donné que 7 %, l'exploitant aurait payé le manque à la garantie : 173 €.

Le bilan dépend des valeurs d'exemple. En année normale, l'action vaut 687 € par an ; l'exploitant en garde 104 € au-dessus de la garantie, et le maître d'ouvrage gagne 43 € net de l'annuité, 147 € s'il n'y avait pas de partage. Partage compris, ce gain tombe à −128 € à 0,060 €/kWh et monte à 283 € à 0,120 €/kWh ; l'équilibre est à 0,0787 €/kWh. À 8 % de taux au lieu de 4 %, l'annuité passe à 701 € et le gain à −118 € ; à 2 %, l'annuité vaut 467 € et le gain 116 €. Le temps de retour simple de l'action, 8,7 ans, reste court devant les 15 ans de durée de vie retenus. Mais au plancher, quand la mesure donne juste la garantie, le maître d'ouvrage perd 60 € par an : il faudrait garantir 11,26 % pour couvrir l'annuité. Un CPE qui garantit 10 % lui laisse donc une partie du risque.

75.8 Indicateurs de service et révision des prix

La performance énergétique ne suffit pas : le contrat fixe aussi des indicateurs de service, chacun avec une grandeur mesurée, un seuil et une conséquence. Les températures garanties se mesurent dans des pièces témoins, aux heures d'occupation, dans la limite de 19 °C en moyenne que fixe le code de l'énergie (chapitre 70) ; le plateau du modèle, tenu à 20 °C, la dépasse d'un kelvin, celui de 75.6. Les délais d'intervention se fixent par gravité de panne et par saison. La disponibilité se calcule comme au chapitre 71 : sur l'historique d'exemple d'une chaudière du plateau, elle vaut 99,63 % sur trois saisons de 4 910 h. Un seuil d'exemple de 99,5 % tolère 24,6 h d'arrêt par saison ; une seule panne de 45 h fait tomber la disponibilité à 99,08 %, et déclenche la pénalité prévue.

Les prix d'un contrat de plusieurs années se révisent. Le code de la commande publique (article R2112-13) prévoit, pour un prix révisable, un ajustement sur une référence ou une formule représentative du coût de la prestation. Cette formule ne retient que les éléments de ce coût et peut comporter un terme fixe. En principe, chaque poste suit ses propres indices publiés : le P1 un indice du prix de l'énergie, le P2 des indices de salaires et de services, le P3 des indices de matériels.

P = P₀ · (a + b · I / I₀ + c · J / J₀), a + b + c = 1

Le terme fixe a amortit les variations, et sa valeur est une négociation. Une révision du P1 indexée sur le prix de l'énergie ne touche pas aux quantités : l'intéressement se calcule en kWh, puis se valorise au prix révisé.

75.9 Ce que le maître d'ouvrage doit garder

Le maître d'ouvrage peut confier la conduite, pas la mesure de la performance. Il garde un comptage indépendant : le compteur du distributeur pour le gaz et un sous-comptage par usage dont il possède les relevés (chapitre 74). Il garde les données : carnet, historiques de la régulation, relevés de pièces témoins, dans un format transmissible. Il fait dresser un état des lieux contradictoire au début et à la fin du contrat (chapitres 69 et 78) : sans lui, le renouvellement promis en P3 ne se vérifie pas, et un matériel usé à la fin du contrat reste à sa charge.

Les erreurs fréquentes se ramènent à trois. Une référence mal définie : relevée pendant une année de dérive, sans dire la base des degrés-jours, ou mêlant chauffage et eau chaude sanitaire. L'absence de correction climatique, qui transforme l'intéressement en pari sur la météo : 905 € d'erreur sur une seule année pour le plateau. Un usage qui change sans avenant : occupation, horaires, surface, consigne, ou travaux payés par le maître d'ouvrage.

À retenir

• P1 l'énergie, P2 la conduite, P3 le gros entretien et le renouvellement, P4 le financement. Le plateau paie 19 061 € HT de P1 à P3 à l'an 1 ; le P1 n'en fait que 29,2 %, mais c'est là que se joue la performance.
• Un marché répartit trois risques : climat, rendement, usage. Au forfait, l'hiver doux de l'an 2 rapporte 786 € à l'exploitant malgré la dérive ; au comptage, le maître d'ouvrage paie la dérive, 186 €.
• Intéressement : E = Q_r − Q_c, franchise f · Q_c, part s au-delà. Avec 50 % et 2 %, la dérive de l'an 2 coûte 54 € à l'exploitant, l'économie de l'an 3 lui rapporte 335 €.
• La référence se corrige des degrés-jours à la base du bâtiment. Sans correction, l'an 3 coûte 12 € à l'exploitant au lieu de lui rapporter 335 €.
• La franchise couvre l'incertitude de mesure, environ deux écarts types (1,13 % pour l'écart entre deux années). Plus large, elle efface les défauts.
• Un kelvin de moins vaut 13,3 % de chaleur au plateau : un contrat qui récompense l'économie doit garantir des températures.
• CPE : directive (UE) 2023/1791, art. 2, point 33, et annexe XV ; marché global de performance, art. L2171-3 et R2171-2. L'optimiseur en CPE fait gagner 141 € au maître d'ouvrage à l'an 3, résultat sensible au prix de l'énergie et au taux.

Sources publiques : directive (UE) 2023/1791 relative à l'efficacité énergétique (refonte), article 2, point 33, article 29, paragraphe 4, et annexe XV, texte du JO du 20/09/2023 et version consolidée du 05/08/2026 lus sur EUR-Lex (base Cellar) le 26/10/2026, paraphrasés ; directive 2012/27/UE, article 2, point 27 (abrogée, citée pour l'origine de la définition) ; code de la commande publique, articles L2171-1, L2171-3, R2171-2 et R2112-13 (Légifrance, versions en vigueur lues le 26/10/2026, paraphrasés) ; code de l'énergie, article R241-26, par le chapitre 70 ; Observatoire économique de l'achat public, guide de rédaction des clauses techniques des marchés publics d'exploitation de chauffage (juin 2007), pour la liste des formules usuelles, connu par un extrait public ; Eurostat, prix de l'énergie des consommateurs non résidentiels (tables nrg_pc_203 et nrg_pc_205, 2026-S1), par le socle ; formule des degrés-jours mensuels de Hitchin (1983) et normales 1991-2020 de Paris-Montsouris (Météo-France), par le socle ; annuité constante et propagation des incertitudes au premier ordre, méthodes classiques ; chapitres 12, 69, 70, 71, 74, 76, 77 et 78 du cours. Installations de référence : le modèle commun du cours (relevés, degrés-jours, dérive, action, prix, P2, P3, coût de l'optimiseur), le modèle commun du cours (chaleur des bureaux) et le modèle du cours (disponibilité), importés par le modèle du cours. Hypothèses d'exemple : prix de l'énergie, part de 50 %, franchise de 2 %, garantie de 10 %, seuil de disponibilité de 99,5 %, marge de l'exploitant non modélisée.